產業(yè)園區(qū)的競爭格局!

產業(yè)園區(qū)成為“兵家必爭之地”

產業(yè)園區(qū)的發(fā)展前景愈被看好,品牌房企、實體巨頭、創(chuàng)投機構、輕資產園區(qū)運營商等均加快入局,整個行業(yè)呈現(xiàn)出“跑馬圈地”、“群雄逐鹿”的局面。截至2019年10月,我國共有各類國家級開發(fā)區(qū)628家,省級開發(fā)區(qū)2053家,各類產業(yè)園區(qū)15000多個,發(fā)展勢頭驚人。

近幾年,產業(yè)園區(qū)與智能經濟、平臺經濟、共享經濟等新技術、新模式的結合也在加速,新基建、互聯(lián)網、生物醫(yī)藥、新能源等新經濟形態(tài)正依托園區(qū)蓬勃發(fā)展,一批新的經濟增長點、增長極、增長帶正在加快形成。作為國家創(chuàng)新高地的國家高新區(qū)集聚了全國40%的高新技術企業(yè)。全國互聯(lián)網百強企業(yè)中,96家誕生于國家高新區(qū),以小米、華為、阿里巴巴等為代表的一批具有世界影響力的高新技術企業(yè)誕生于此。

究其原因,是中國經濟轉型升級的大背景下,各地存在著強烈的“騰籠換鳥”、“主導產業(yè)更替”需求,而產業(yè)園區(qū)作為區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整和升級的重要空間聚集形式,擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)等重要使命,已經成為中國區(qū)域經濟增長的重要“引擎”。因此,各地政府對于產業(yè)園區(qū)的發(fā)展均給予了諸多政策優(yōu)惠,再加上園區(qū)背后的“地產價值”,讓園區(qū)成為各類資本關注的對象。

產業(yè)園區(qū)的五種力量

分析目前中國產業(yè)園區(qū)領域的各類參與者,主要可以分為五類,分別是:政府背景的園區(qū)、房地產開發(fā)商出身的園區(qū)、實業(yè)巨頭背景的園區(qū)、輕資產園區(qū)運營商、創(chuàng)投機構出身的園區(qū),我們合并稱之為產業(yè)園區(qū)的“五種力量”?!拔宸N力量”的出身不同,各有特點,我們對其進行逐一分析:

(一)? 政府背景的園區(qū)

自1979年中國第一家產業(yè)園——深圳蛇口工業(yè)區(qū)拉開我國產業(yè)園區(qū)建設的序幕以來,國內最早的一批園區(qū)基本上都是政府和國資背景的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū),到目前為止,仍然是國內產業(yè)園區(qū)的一支主力軍。在產業(yè)園區(qū)上市公司中,仍然以國資背景的產業(yè)園區(qū)上市公司居多,政府背景的園區(qū)坐擁政策、土地和資源優(yōu)勢,持有資產規(guī)模大,招商引資力度也非常大,其主導的產業(yè)園區(qū)項目具有較高的成功率,但劣勢在于體制機制限制,發(fā)展活力不足,園區(qū)服務體系創(chuàng)新速度慢,對產業(yè)大勢判斷可能存在滯后性。

?(二)? 房地產開發(fā)商出身的園區(qū)

由于產業(yè)園區(qū)與房地產“天生”的強關聯(lián)性,房地產開發(fā)商是比較早期介入園區(qū)的一支力量,產業(yè)地產企業(yè)依托自身在房地產綜合體開發(fā)等領域的經驗,加上雄厚的資金實力和地方政府關系,通過“產城融合”的開發(fā)運營理念,從產業(yè)載體的建設、招商到后期運營的完整產業(yè)鏈中獲利。產業(yè)園區(qū)越來越成為房地產企業(yè)的一個新興業(yè)務領域,尤其是在住宅地產市場競爭日趨白熱化、拿地成本高企的背景下,產業(yè)園區(qū)也被賦予了更多價值。

但是,房地產出身的園區(qū)企業(yè)存在兩大“硬傷”,一是缺乏產業(yè)資源,具體來講,產業(yè)園區(qū)的核心是打造產業(yè)、形成“產業(yè)聚集”,這就需要自身擁有產業(yè)IP、或者擁有極強的產業(yè)聚集能力,而這是房地產企業(yè)所不具備的。二是房地產開發(fā)的慣性,目前國內絕大多數(shù)住宅房地產企業(yè)都是奉行“高周轉”的開發(fā)策略,而產業(yè)園區(qū)往往是“長周期、慢回報”的模式,導致許多習慣了賺“快錢”的房地產企業(yè)進入產業(yè)園區(qū)領域就“陷入泥潭”,資金鏈緊張。

?(三)? 產業(yè)巨頭背景的園區(qū)

實體巨頭依托自身產業(yè)基礎,通過自建園區(qū)整合產業(yè)資源,尋求產業(yè)鏈上下游的延伸與貫通,近幾年,隨著互聯(lián)網等戰(zhàn)略新興產業(yè)的崛起,電商企業(yè)聯(lián)合易商資本、中國物流資產等物流園區(qū)企業(yè),開展跨界合作,進軍產業(yè)園區(qū)領域。

實體巨頭出身園區(qū)的核心優(yōu)勢在于:擁有自身的產業(yè)IP,以及供應鏈、產業(yè)生態(tài)網絡中的諸多上下游與企業(yè),可以“一呼百應”,擁有極強的話語權,可以獲得地方政府極大的政策扶持和優(yōu)惠條件,也能夠快速形成產業(yè)聚集。

但是,實體巨頭進入園區(qū)的劣勢在于:一是對園區(qū)的開發(fā)運營較為“陌生”,無論是園區(qū)的拿地、規(guī)劃、建設,還是后期的運營服務和產業(yè)投資,均存在“跨界”后的諸多不適應;二是同業(yè)競爭問題,與其有競爭關系、體量相當?shù)凝堫^企業(yè),一般很難進入實體巨頭主導的園區(qū),這從根本上是違背園區(qū)形成“產業(yè)聚集”的目標。

(四)? 輕資產運營的園區(qū)

輕資產園區(qū)托管運營商,是近年來快速崛起的一支力量,主打第三方托管運營服務,根據(jù)入駐客戶的產品特性和需求提供園區(qū)個性化改造與運營管理等專業(yè)服務,延伸園區(qū)服務內涵,提升園區(qū)品牌價值。

各地大力建設新園區(qū)(園區(qū)空置率提升)的背景下,催生了對園區(qū)招商和運營服務的巨大需求,輕資產園區(qū)運營商的優(yōu)勢在于:熟悉產業(yè)、有一定的品牌影響力和產業(yè)資源、以產業(yè)服務見長、機制靈活等,由于此種模式的進入門檻低、資金占用小、易于復制和拓展等原因,近幾年得到了極為快速的發(fā)展。

但長期來看,輕資產園區(qū)運營商也有一些隱患,主要是:資產和營收規(guī)模?。ㄝp量級)、對于載體的掌控力弱、“二房東”的模式經營壓力較大(一旦出租率下降,則面臨較大的經營風險)。

(五)? 創(chuàng)投機構出身的園區(qū)

近幾年,創(chuàng)投機構也在“放下身段”,積極嘗試產業(yè)園區(qū)業(yè)務,從最初傳統(tǒng)的創(chuàng)投孵化業(yè)務,延伸到產業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運營,打造“全鏈條”深度的孵化體系,成為推動園區(qū)發(fā)展“看不見的手”。

創(chuàng)投機構背景園區(qū)的核心優(yōu)勢在于:資金實力雄厚,旗下孵化了眾多戰(zhàn)略新興企業(yè),擁有產業(yè)集群和產業(yè)IP,對被投資企業(yè)有極強的“話語權”,可以在很大程度上決定被投資企業(yè)的選址,因此,也能夠比較容易獲得地方政府的支持和政策優(yōu)惠,能夠比較容易的獲取優(yōu)質園區(qū)土地資源。

創(chuàng)投機構出身園區(qū)的劣勢與實業(yè)巨頭類似,主要是對園區(qū)的開發(fā)運營較為“陌生”,無論是園區(qū)的拿地、規(guī)劃、建設,還是后期的運營服務和產業(yè)投資,均存在“跨界”后的諸多不適應。

綜上,五種園區(qū)企業(yè)雖然出身不同、特點不同,但“殊途同歸”,逐漸走上了同一“賽道”,呈現(xiàn)出“線上線下融合”,“地產+服務+投資+產業(yè)”平衡型發(fā)展模式。


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